Louer un bien immobilier neuf meublé permet de générer des revenus complémentaires mais requiert quelques connaissances sur le statut juridique et les charges ou avantages fiscaux qu’il implique. La législation concernant la LMNP (location meublée à titre non professionnelle) et la LMP (location meublé professionnelle) ont connu des évolutions et obéissent à des règles strictes. Lesquelles ? Pour quel statut opter ? Voici toutes les précisions à connaître pour louer votre meublé en toute sérénité.
Les avantages communs aux 2 statuts
Louer en meublé est souvent l’option la plus avantageuse pour louer un bien et vous constituer un capital, car pour le même bien, louer en meublé rapportera 15 à 25 % de plus de plus en loyer qu’une location nue.
La location en meublé implique que vous respectiez la liste du mobilier minimal présent dans les logements meublés, comme le stipule le décret du 31 juillet 2015, sous peine de voir le bien meublé requalifié en location vide.
La location en meublé permet de bénéficier d’une gestion de bail plus souple que la location nue : en location nue, la durée minimale du bail est normalement de trois ans alors que pour les locations meublées, les durées peuvent être très courtes (à partir d’1 jour) et s’étendre sur une durée de plusieurs mois ou années.
La location en meublé permet de bénéficier d’une fiscalité particulièrement intéressante puisqu’au-delà des spécificités de statut (professionnel ou non), tous les coûts liés à la location meublée sont déductibles du bénéfice imposable (intérêts d’emprunt et charges).
Louer en non professionnel (LMNP)
L’investissement immobilier locatif en statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) consiste à acheter un bien immobilier et à le louer en meublé. Au-delà des charges déduites, les revenus des loyers sont imposés comme micro Bénéfices Industriels et Commerciaux (micro BIC) avec un abattement forfaitaire de 50%. Si vous êtes propriétaire en statut LMNP vous avez le choix entre 3 régimes d’imposition :
- Le régime micro-Bic des microentreprises où vous serez imposé sur 50% de vos recettes.
- Le régime réel où vous déclarez vos loyers et déduisez vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement.
- Le régime réel normal, obligatoire si vous percevez plus de 788 000 euros de revenus locatifs annuels.
Dans les 3 cas, en appliquant les charges et les amortissements, vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers (Le déficit foncier se crée lorsque le montant des charges liées au bien est supérieur au montant des loyers perçus. Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an).
Le statut de LMNP est considéré comme un investissement de long terme : d’abord il est rare que les propriétaires revendent leur logement, en le conservant il gagne de la valeur, et une exonération complète est possible, mais seulement après 30 ans.
Louer avec le statut LMP
Le statut LMP n’est pas accessible à tous : il faut percevoir plus de 23 000 euros de loyers par an et retirer de cette activité au moins 50% du revenu global du foyer fiscal. L’inscription au Registre du Commerce et Sociétés (RCS), obligatoire pour accéder au statut jusqu’au printemps 2019, a été supprimée par une décision du Conseil Constitutionnel. Désormais, dès que les conditions de ressources sont atteintes, vous basculez donc d’office dans le statut LMP.
Le logement loué en LMP peut être :
- un bien meublé loué à l’année
- une partie de l’habitation du bailleur
- une location saisonnière.
Les gros avantages du statut LMP sont fiscaux :
- Vous pouvez imputer un déficit d’exploitation sur le revenu global de votre foyer. Et si le revenu global n’est pas suffisant, le déficit est reportable sur le revenu des 6 années d’après.
- La location en LMP n'est pas soumise à la TVA.
- Si vous êtes soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), votre bien immobilier en statut LMP est exonéré du paiement de cet impôt.
- En cas de revente, les plus-values de cession sont totalement exonérées.
- Dans le cadre d’une transmission de patrimoine, vos héritiers bénéficient d’une réduction des droits de succession.
En revanche, les revenus du loueur meublé professionnel sont soumis aux charges sociales (entre 25 et 35%).
Grâce à La location meublée vous pouvez donc véritablement vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts. Le choix du statut LMNP ou LMP se fait principalement en fonction du montant de vos revenus locatifs. Percevoir au moins 23 000 euros de revenus locatifs par an correspond à un investissement d’environ 500 000 euros, ce qui réserve le statut LMP aux contribuables disposant d'un capital important.